La evolución en tamaño y estructura que
ha experimentado el mercado de vivienda
recientemente se origina en los ajustes que
los participantes del mercado han tenido en
las características de sus productos (oferta
y fi nanciamiento) y la naturaleza de las
necesidades a satisfacer (demandantes).
Como las familias compradoras tenían
a su disposición una mayor variedad de
productos inmobiliarios y financieros
y mayor información de cómo realizar el
proceso de compra, el tiempo de decisión
y las comparaciones entre productos
incrementaron los tiempos de ventas.
Por su parte, algunos mercados aumentaron
considerablemente sus niveles de oferta
en segmentos de mediano y alto valor, sin
tomar en cuenta la mayor cautela en los
tiempos de compra de las familias.
Ambos procesos, al disminuir la velocidad
de ventas de vivienda en la mayor parte de
los mercados, junto con la reducción del
fi nanciamiento a la construcción que se
agravó a principios de 2009, acentuaron la
baja en el inicio de nuevos proyectos.
Las condiciones actuales del mercado de la vivienda nueva terminada en
México son producto de diversos cambios en las condiciones bajo las
cuales ha operado la oferta, la demanda y el fi nanciamiento a la vivienda.
De acuerdo a los indicadores de vivienda de Softec, en las principales 40
plazas inmobiliarias de México, el desempeño estimado de las ventas ha
ido deteriorándose desde 2006, cuado se alcanzó el récord de ventas del
mercado.
Las condiciones que en el 2006 potenciaron las ventas se resumen en las
siguientes:
• Auge de demandantes
• Alta curva de movilidad
• Nuevos ejes de crecimiento
• Alta competencia fi nanciera
Asimismo, muchas familias en 2006 adelantaron su decisión de compra ante
la incertidumbre que ocasiona el cambio de sexenio, lo cual, de entrada,
le restó impulso al desempeño de 2007. En ese año, las condiciones del
mercado fueron las siguientes:
• Auge de oferentes
• Enfoque en producto más caro
• Restricciones territoriales
• Cautela y nerviosismo político
El panorama anterior tuvo como consecuencia una menor producción
comparativa en los segmentos de menor valor y, en algunos mercados,
incluso sobreoferta de producto Medio y Residencial. En 2008, las
anomalías del mercado originadas por algunos aspectos no alineados entre
la oferta y la demanda impusieron restricciones al crecimiento de las ventas
y al crecimiento de los precios de la vivienda en todos los segmentos.
Así, el panorama de 2008 en los mercados de vivienda
denotó un importante cambio en las reglas de los
mercados, ya que lo que antes funcionó para la parte
oferente y fi nanciera del mercado, en términos de producto,
promoción, estructura de ventas, venta de crédito y luego
casa, no necesariamente siguió funcionando. Algunos
mercados experimentaron estancamiento de ventas
debido a una mala propuesta respecto al mercado o la
sobreoferta que incrementó los meses de venta. El efecto
de que las familias adelantaran su decisión de compra
en 2006, del incremento de la oferta en 2007 y de la
disminución en la dinámica de los mercados de vivienda
en 2008 ocasionaron que el inicio de muchos proyectos
se retrasara o se suspendiera. Tanto en número de
proyectos, como en número de unidades, los mercados
detuvieron “el tren de vivienda”.
Adicionalmente a lo anterior, en 2009, se presentó
la crisis financiera internacional que tuvo un efecto
restrictivo sobre el fi nanciamiento de la industria. Esta
restricción ha incidido en mayor medida en los créditos
a la construcción, notablemente en el inicio de nuevos
proyectos en 2009:
El efecto conjunto de las complicaciones presentadas
desde el 2007 y acentuadas por la crisis fi nanciera de
2009 ocasionarán que la recuperación de la tendencia
ascendente en las ventas se presente hasta fi nales de
2011, aunque cabe destacar que esta recuperación
depende en mucho de mejorar los índices de inicio de
nuevos proyectos y de restablecer el nivel de oferta de
los mercados.
Por: Claudia Velázquez A.
Directora de Estudios de Mercado Softec S.C.
Empresa de Consultoría en Proyectos Inmobiliarios
fundada en 1980, oficinas en México, D.F. y
Monterrey, Nuevo León.
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