El mercado puede segmentarse de manera alternativa por tamaño o por características, pero en este momento, el precio, la capacidad de compra y la disponibilidad de hipotecas específicas son lo que define el tipo de comprador de un producto particular de vivienda.
Este estudio se enfoca en vivienda nueva construida por desarrolladores para su venta a individuos.
El mercado para vivienda existente ha sido limitado debido a la escasez de créditos hipotecarios; sin embargo, esto está cambiando lentamente.
Las unidades de construcciones de varios niveles son vendidas en condominio. Las viviendas para familias individuales (juntas o separadas) se venden en condominio o en lotes individuales. Gran parte del estilo de venta y del tipo de producto depende de las preferencias de cada mercado meta, la legislación local y las oportunidades de financiamiento.
Actualmente, no hay mercado institucional para unidades multifamiliares de renta. Esto tiene que ver con la escasez de financiamiento, impuestos elevados y la percepción de que la ley favorece al inquilino. Los cambios en las leyes de impuestos, específicamente del fideicomiso de inversión en Bienes Raíces o REIT (por sus siglas en inglés, Real Estate Investment Trusts) introducidos en el Régimen Fiscal Mexicano en 2004, podrían aumentar la inversión en unidades para renta. Sin embargo, el exceso de reglamentación ha mantenido a estas figuras fuera de operación.
La tabla y las fotos de la página siguiente muestran la segmentación de producto que se usa en este estudio; se incluyen descripciones generales de lo que los compradores de vivienda esperan adquirir en cada segmento de precio.
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Las viviendas varían significativamente en distintas zonas del país como consecuencia del clima, las preferencias, los materiales de construcción disponibles, la densidad permitida y el precio de la tierra. El promedio de la densidad de unidades en los lotes de vivienda para familias individuales, varía de 10 a 100 viviendas por hectárea. Salvo en el caso de la Ciudad de México las densidades más altas: 60-100 unidades por hectárea corresponden a la vivienda con crédito de interés social y las densidades bajas: 10 por hectárea al segmento residencial más alto. La densidad en edificios altos es mayor, pero rara vez supera las 400 unidades por hectárea.
La Asociación Mexicana de Agencias de Investigación (AMAI) ha agrupado a los consumidores mexicanos en 6 segmentos de ingresos. Estos segmentos se usan para estimar el tamaño y el potencial de los mercados en las distintas ciudades del país.
Los segmentos de ingresos se basan en el ingreso familiar estimado más que en el ingreso individual. Dado que las
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familias mexicanas tienen un promedio de 2.03 generadores de ingresos, Softec considera que el ingreso familiar es determinante para definir la vivienda que puede comprar una familia.
Softec ha observado que las familias que compran vivienda por primera vez típicamente comprarán una que valga entre 2 y 3 veces su ingreso anual total. Los ahorros, las tasas de interés, el enganche requerido y el plazo de la hipoteca determinan en qué parte del rango comprarán.Los compradores que adquieren vivienda por segunda o tercera vez generalmente se ven limitados por la complejidad de vender su casa actual y sus ahorros en cuanto a su capacidad para rotar hacia arriba.
Oferta de vivienda y precios de mercado
El mercado mexicano de vivienda ha mostrado una desaceleración importante en su dinámica de crecimiento, si tomamos como indicador el número de proyectos y unidades iniciadas por año. |
Los principales mercados en las plazas inmobiliarias más grandes del país, han incrementado marginalmente el número de proyectos en venta debido a que el inicio de nuevos proyectos se ha detenido. Desde el año 2000 y hasta 2006, el número de nuevos proyectos y de unidades nuevas incorporadas al mercado tuvo una variación positiva de alrededor de 28% anual promedio para el número de proyectos y de 20% para el número de unidades. A partir de 2007 y tomando el primer semestre de 2009 como representativo del comportamiento anual, tanto proyectos como unidades incorporadas al mercado han bajado su tasa de inicio en un promedio anual de 38% y 39% respectivamente.
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Unidades y proyectos iniciados por año
*2009 estimado a partir de los datos al cierre del primer semestre del año
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Dado el alto nivel competitivo que ha alcanzado el mercado en la mayoría de las ciudades del país, esta baja en el inicio de nuevos proyectos se esperaría afectara el nivel de precios de la vivienda.
Así, la menor oferta de nuevos productos tendría un impacto a la alza en los niveles de precios de las nuevas casas y departamentos. Sin embargo, este fenómeno hasta hoy no ha sido del todo patente ya que el nivel de precios, en términos reales (en UDIS) no se han modificado considerablemente. |
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En la gráfica de precios promedio de vivienda nueva terminada según segmento, las variaciones en los niveles de precios constantes son prácticamente nulas para los segmentos con precios por debajo de los $2.5 millones de pesos.
Aunque las restricciones al financiamiento a la construcción han limitado principalmente a los oferentes de vivienda, la demanda ha reaccionado a la menor variedad de producto y sobretodo, a los cambios en las condiciones y requisitos al
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| Preciospromedio por unidad |
financiamiento a la vivienda, lo que ha alargado los tiempos de venta y desalentado los incrementos a los precios de la vivienda.
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Los segmentos Medio y Residencial Plus son los que cuentan con una mayor proporción de inventarios iniciados en 2006 y en años anteriores, sin embargo existe una relación opuesta entre la vivienda de mayor valor y la movilidad de inventarios, de tal forma que a mayor precio de vivienda, la proporción de inventarios de reciente fabricación es menor. Coincidentemente, los mayores cambios en las condiciones crediticias se han dado en los productos hipotecarios dirigidos a la vivienda Media en adelante.
En la medida en que los inventarios sigan acumulando antigüedad, la movilidad en términos de unidades vendidas sufrirá afectaciones que mantendrán los precios en niveles estables, en términos reales.
La planeación exitosa de nuevos proyectos deberá contar con escenarios en los que tanto las ventas y los incrementos a los precios presenten desempeños moderados. |
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| AntigÜedad de las unidades en inventario según segmento |
