Desarrollo inmobiliario:
alternativa viable para la recuperación económica de México El potencial en desarrollo inmobiliario y económico del país continúa latente en las necesidades de empleo y vivienda que debe atender la economía mexicana y en la capacidad de financiamiento de este crecimiento mediante el incremento del apalancamiento del parque habitacional.
La estructura demográfica de México presenta grandes retos y oportunidades para el crecimiento del país. En términos generales, el país debe generar anualmente alrededor de un millón de puestos de trabajo para atender las necesidades de empleo de los jóvenes que se incorporan a la fuerza laboral. Aunado a esto, la economía nacional debe hacerse de las condiciones para reducir el empleo informal y resarcir esas plazas en el sector formal. Bajo condiciones idóneas de crecimiento, para 2030 será necesario reducir el empleo informal en 7.7 millones de plazas y crecer el empleo formal en 27.7 millones de plazas.
La adecuada atención de las necesidades de empleo en las ciudades mexicanas dependerá de que se generen los espacios inmobiliarios para que se establezcan las fuentes de empleo. Pero uno de los principales frenos para la generación de empleos es la carencia de espacios adecuados para establecerlos.
Los requerimientos de espacio para atender la demanda de empleo dependen del tipo de actividad económica que se desarrolle. Las actividades económicas a desarrollar dependerán de la vocación económica en cada ciudad. Los requerimientos de espacio laborable por empleado varían dependiendo del giro y, en promedio, cada empleo en establecimientos comerciales al menudeo requiere de 40m2, en un centro de distribución 30m2, empleos industriales requieren 20m2 cada uno, el empleo en oficinas ocupa de 8m2 a 15m2 y el empleo en tianguis o comercio informal requieren de 5m2 cada uno.
Claramente, los requerimientos de espacio en empleos formales son superiores a los del empleo informal, brindando más oportunidades de desarrollo y generación de riqueza ante un escenario de empleo mayoritariamente formal. Bajo estos supuestos, la necesidad de generar 27.7 millones de puestos de trabajo en 2030 requerirá del desarrollo de dos millones de locales, bodegas, naves y oficinas de entre 140m2 y 600m2 cada uno. Hoy, ninguna ciudad tiene la zonificación correcta para que se generen los espacios laborables necesarios.
Dada la vocación económica nacional, en términos generales, el potencial de desarrollo inmobiliario en el país puede resumirse de la siguiente forma:
El potencial de generación de empleos parte de la creación de nuevas empresas. Esto es fundamental para detonar el ciclo virtuoso del desarrollo inmobiliario. En México, el número de empleados promedio por empresa es de 16 trabajadores. Lo anterior implica que para 2030, México tiene que generar dos millones de empresas nuevas, es decir, poco más de 86 mil empresas nuevas por año para generar las plazas de trabajo que demanda el país. Y si los mecanismos y requerimientos para poder dar de alta a estas empresas en el sector formal son razonablemente sencillos, la probabilidad de que estas empresas se establezcan en la economía formal crece.
Dado que la mayor parte de las empresas en México pertenece a la clasificación de pequeñas y medianas empresas, podría haber viabilidad financiera basada en la liquidez hipotecaria de sus dueños para crearlas. En México, alrededor del diez por ciento del valor del parque habitacional está apalancado, por lo que de un total de casi un billón cien mil millones de dólares en que se calcula el valor del parque habitacional, el valor de la cartera hipotecada asciende a poco más de cien mil millones de dólares. La creación de nuevas empresas basada en créditos de liquidez hipotecaria le da viabilidad a este escenario.
La eficiente atención de las necesidades de empleo de la nueva población que se integra a la fuerza laboral presenta, entonces, un importante potencial de negocios para el sector inmobiliario.
Por su parte, la misma dinámica demográfica que genera la necesidad de dotar de empleo a los jóvenes que se integran a la fuerza laboral también es responsable de la formación de nuevas familias que demandarán vivienda. Sin embargo, la formación de hogares no genera por sí sola la demanda de vivienda. Hasta el año de 2005, la demanda de vivienda fue generada por la disponibilidad de créditos hipotecarios individuales.
A partir del 2005 hay más créditos que el ritmo de formación de hogares, por lo que ahora el límite del crecimiento del mercado está en función del empleo, la migración y atractivo de las ciudades, la formación de hogares y el nivel de ingreso de las familias. Por lo anterior, debemos conocer y analizar la economía de las ciudades en las que trabajamos y con base en ello planear el crecimiento habitacional.
La población mexicana está haciéndose más afluente, en particular en las ciudades medias del país. Esto cambia los patrones de consumo y las aspiraciones, por lo que las oportunidades para el mejoramiento de la calidad de parque habitacional crecen y con ello, las oportunidades de negocio de los desarrolladores de vivienda. Una familia con un ingreso de cinco salarios mínimos podría llegar a una casa de un millón de pesos, siempre y cuando pueda comprar su próxima casa y vender la anterior con crédito. Un esquema de producción y financiamiento de vivienda que motive a las familias a cambiarse permite hacer mejores casas y acelerar la movilidad social. Motivar a las familias comprar y vender casa cada 10 años, combinado con un aumento en los ingresos, potenciaría la calidad de vida del país en 20 años.
De mantenerse el incremento en el nivel de ingresos de las familias y continuar la movilidad habitacional, el nuevo parque habitacional del país sufriría una importante transformación ante la necesidad de dotar de casas a más familias en los segmentos con ingresos suficientes para adquirir vivienda en los niveles de precio en los que ya participan los desarrolladores habitacionales y hay créditos hipotecarios. Ante un escenario de mejora en el nivel de ingreso y mayor movilidad de las familias, la nueva construcción de vivienda presentaría importantes oportunidades en el segmento medio del mercado, ya que es en este nicho en donde se estima que deberán fabricarse más unidades de vivienda para satisfacer las necesidades y capacidad del mercado. Por el contrario, la vivienda de muy bajo valor deberá transformarse para dar paso a propiedades de mayor precio.
Aunque en volumen el potencial de crecimiento del mercado habitacional presenta importantes oportunidades, en la forma, las necesidades del mercado no sólo están dadas en función del nivel de ingreso de las familias. El envejecimiento de la población, los patrones de vida de la gente y la conformación de familias con estructuras diferentes a las comunes de una familia nuclear, así como la necesidad de atender los requerimientos de sustentabilidad de los nuevos desarrollos, plantea nuevos retos al desarrollo inmobiliario. La planeación y el cuidadoso estudio en lo individual de los mercados hará posible que en la próxima vuelta del crecimiento inmobiliario hagamos mejor las cosas y aprovechemos más las oportunidades de desarrollo a largo plazo.
Por: Claudia Velázquez A.
Directora de Estudios de Mercado Softec S.C.
Empresa de Consultoría en Proyectos Inmobiliarios
fundada en 1980, oficinas en México, D.F. y
Monterrey, Nuevo León.
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